Nel corso degli ultimi anni, in concomitanza con il manifestarsi della crisi economico-finanziaria, la questione abitativa ha assunto, in maniera più o meno significativa, la connotazione di “problema di accesso alla casa” in Italia e nella maggior parte dei paesi aderenti all’Unione Europea, a causa della quota progressivamente crescente di soggetti in condizioni di disagio abitativo.

Le variazioni demografiche strutturali intervenute nell’ultimo decennio (i processi di autonomia abitativa dei giovani, i nuovi flussi migratori, l’aumento della longevità e la formazione di famiglie monoparentali) e le difficoltà economiche dei nuovi nuclei familiari, nonché delle persone sole, conseguenti ai recenti anni di crisi (disoccupazione, precarietà lavorativa, capacità di spesa del reddito medio), hanno profondamente modificato la domanda di abitazioni sia in termini quantitativi che qualitativi: diviene predominante il tema dell’affordability, ovvero della capacità, sulla base del reddito disponibile, di sostenere la spesa per un alloggio dignitoso.

È possibile definire due principali macro-categorie di soggetti in condizioni di disagio abitativo:

  • la popolazione interessata da emergenza abitativa assoluta, ovvero coloro che non dispongono delle risorse necessarie per vivere in un alloggio dignitoso e sicuro;
  • una ampia area intermedia della popolazione che, pur non trovandosi in condizioni di emergenza abitativa, non riesce ad accedere ad un alloggio a condizioni di mercato.

L’intervento del FIA (Fondo Investimenti per l’Abitare) mira a integrare le politiche pubbliche per la casa con un’offerta abitativa privata, moderna e a costi accessibili per la seconda categoria non più in grado di soddisfare le proprie esigenze abitative sul mercato. Il FIA è un fondo di fondi di cui CDP è investitore di riferimento (con 1 miliardo di euro capitale, pari al 50% della dotazione finanziaria complessiva di circa 2 miliardi di Euro), nonché gestore attraverso la controllata CDP Investimenti SGR, opera nel settore dell’Edilizia Privata Sociale (EPS), intesa come attività di sviluppo e gestione immobiliare di alloggi e servizi che si caratterizza per il ricorso a capitale privato, in partenariato con il capitale pubblico, per la destinazione a una categoria di utenti non coperta dall’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) e per la possibilità di differenti mix di destinazioni d’uso. Oltre a CDP, sono investitori del FIA il Ministero Infrastrutture e Trasporti (140 milioni di euro), le principali banche nazionali, primarie compagnie di assicurazione e alcuni tra i principali enti previdenziali italiani, con obiettivi di ritorno del capitale calmierati (2-3% oltre l’inflazione).

Il FIA alimenta il Sistema Integrato di Fondi (SIF) di social housing: 30 fondi immobiliari locali, gestiti da 9 primarie società di gestione del risparmio, che hanno come investitore di riferimento il FIA (con quote comprese tra il 60% e l’80% del capitale totale) e come co-investitori gli stakeholders locali del territorio, in primis le fondazioni locali di origine bancaria, ma anche Regioni, Province, Comuni, cooperative e sviluppatori privati, con una mobilitazione di risorse private e pubbliche superiore ai 3 miliardi di Euro (moltiplicatore 3 delle risorse CDP).

L’offerta del SIF traguarda a regime (anno di completamento il 2020) circa 20.000 alloggi sociali e 8.500 posti letto in residenze temporanee e studentesche distribuiti su tutto il territorio nazionale; la concentrazione risulta superiore al Centro-Nord, per la maggior presenza di disagio abitativo nelle zone di riferimento, ancorché le regioni del Sud e le Isole assorbiranno a tendere circa il 10% delle risorse complessive del programma, anche in virtù dell’intervento (congiunto a quello del FIA) delle Regioni Sardegna, Sicilia e Calabria, nonché della Fondazione Banco di Sardegna e della Fondazione CON IL SUD.

Nel quadro di riferimento nazionale, le regioni del Sud emergono come un territorio peculiare rispetto al resto d’Italia, sia rispetto alle dinamiche demografiche, sia in relazione agli aspetti di mercato e di integrazione con le politiche abitative locali. Sul fronte demografico si è infatti continuato ad assistere a fenomeni di dispersione della popolazione nelle aree rurali e di emigrazione verso il nord e all’estero, fenomeni che di fatto concentrano la “tensione abitativa” nei soli capoluoghi di provincia.

Per fare un confronto con i dati nazionali aggiornati emerge chiaramente come il Sud soffra maggiormente rispetto ad altre aree del Paese, partendo infatti da un dato prettamente economico relativo al giudizio inerente la disponibilità di risorse finanziarie (Istat 2017), giudicate scarse o assolutamente inefficienti dal 40,8% delle famiglie italiane, il Sud raggiunge il 47,3%, non sorprende che i dati pubblicati nel Rapporto Istat sulla Coesione sociale (2016 su dati 2015) evidenzino forti sintomi di disagio abitativo:

  • il 17% lamenta difficoltà nel pagamento di bollette, affitti o rate di mutuo (21% nel sud Italia);
  • il 15% vive in abitazioni con strutture danneggiate o non adeguatamente riscaldate (29% nel sud Italia);
  • il 40% delle famiglie considera insostenibile una spesa imprevista di 800 euro (55% nel sud Italia).

Si tratta, sovente, di famiglie monoreddito, lavoratori precari, famiglie mono-genitoriali, giovani, anziani e stranieri. Inoltre, dai dati pubblicati dall’Istat relativi all’anno 2016:

  • il 61,8% delle famiglie italiane lamenta spese per l’abitazione troppo alte (66,5% nel sud Italia);
  • l’11,2% lamenta un’abitazione troppo piccola (12,2% nel sud Italia);
  • il 4,6% definisce la propria abitazione in cattive condizioni (5,7% nel sud Italia);
  • il 22,9% definisce la propria abitazione troppo distante dai familiari (27,9% nel sud Italia).

In relazione al mercato immobiliare, negli ultimi anni, l’area del Mezzogiorno ha subito maggiormente rispetto al resto della nazione i danni della crisi economica, mostrando segni di miglioramento solamente negli ultimi mesi. A partire dal 2016 si notano fenomeni di ripresa anche nel settore immobiliare, in scia con quanto avvenuto su scala nazionale, sebbene le dinamiche siano ancora non omogenee e con evidenti chiaroscuri nelle varie provincie.

Le iniziative di edilizia sociale convenzionata avviate negli ultimi 10 anni nelle regioni del Sud, anche con bandi pubblici, sono ancora in una fase attuativa preliminare. Tali situazioni sarebbero da ascrivere alle difficoltà avute dai promotori nell’accedere al credito ed alla necessità di varianti urbanistiche.

Le politiche abitative locali fanno prevalentemente ricorso a strumenti tradizionali che, anche nel caso di programmi più innovativi impostati su partnership pubblico privato, hanno finora stentato a partire per la difficile congiuntura economica.

Ne consegue che nelle aree urbane non è presente quasi nessuna offerta di edilizia convenzionata e quindi, in un mercato immobiliare in ripresa (seppur ancora fragile), il segmento di offerta di abitazioni «sociali» è in grado di assicurare risposte a una domanda che non ha molte alternative a cui rivolgersi.

In quest’ottica, il Fondo Esperia – nato per iniziativa di CDP Investimenti SGR e affidato a seguito di selezione competitiva per la gestione a Fabrica SGR – è il fondo destinato al contenimento del disagio abitativo nelle regioni del Sud Italia (Sardegna esclusa), con una politica di investimento che interessa i capoluoghi di provincia di Abruzzo, Campania, Puglia, Basilicata, Sicilia e Calabria. Il Fondo ha una durata di 25 anni ed è attualmente sottoscritto per 160 milioni di euro (di cui 120 milioni di euro del FIA) con una prospettiva di espansione entro la fine del 2017 che traguarda i 200 milioni di euro.

Le iniziative ad oggi nel patrimonio del Fondo sono localizzate a Lecce, Bari e Matera per complessivi 430 alloggi in corso di realizzazione. Il Fondo sta inoltre finalizzando ulteriori due iniziative localizzate nella periferia est di Napoli per ulteriori 180 alloggi circa.

Nel novembre 2016, il Fondo Esperia si è aggiudicato la procedura di selezione indetta dalla Regione Siciliana per la partecipazione della regione medesima al Fondo, con una dotazione di 30 milioni di Euro. La procedura prevedeva la sottoscrizione di ulteriori 30 milioni di Euro del FIA per un totale di 60 milioni di Euro da investire nel territorio siciliano, sottoscrizione che si è perfezionata il 9 marzo 2017. A inizio agosto 2017 si è conclusa inoltre la procedura indetta dalla Regione Siciliana per la selezione di iniziative di social housing da destinare al Fondo; sono pervenute 38 iniziative localizzate principalmente nelle aree urbane più popolose attualmente in corso di verifica preliminare. Infine, in data 7 settembre 2017 il Fondo si è accreditato alla procedura competitiva per la partecipazione della Regione Calabria al Fondo per 10 mln di Euro, cui farà seguito, in caso di aggiudicazione a favore del Fondo, in analogia con quanto avvenuto per la Regione Siciliana, l’allocazione di ulteriori 10 milioni di Euro da investire nel territorio calabrese da parte del FIA e la promozione territoriale del Fondo medesimo.

Per quanto riguarda la Sardegna, il FIA opera attraverso il Fondo Housing Sociale Regione Sardegna, gestito da Torre SGR, nato nel 2014 su impulso della Regione Sardegna medesima. Attualmente il Fondo ha acquisito due iniziative site ad Olbia e Quartu Sant’Elena (Cagliari) e si è aggiudicata il bando per un’area di proprietà comunale ad Oristano. Per quanto riguarda Olbia si tratta di un complesso immobiliare costituito da 4 edifici, di cui 2 completati e 2 da completare, per un totale di 60 alloggi. Per quanto riguarda Quartu Sant’Elena, il Fondo si è recentemente aggiudicato l’asta bandita dal Tribunale di Cagliari per l’acquisto di un’iniziativa esistente di 13 alloggi. In Oristano, una volta formalizzata la cessione dal Comune al Fondo si prevede la realizzazione di un intervento di social housing per circa 48 alloggi.Per quanto riguarda le iniziative in corso di analisi si segnala in particolare a Cagliari l’intervento di circa 140 alloggi sociali sito in via Po, che vede la collaborazione tra il Fondo e il Comune nell’ambito del più ampio programma di riqualificazione urbana del quartiere di Sant’Avendrace, per il quale l’amministrazione comunale ha aderito al programma nazionale di riqualificazione delle periferie.